Вера Лагвилава: «Мы живём в лучшем городе земли!»


Директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр» www.realtordv.ru

И вновь у нас в гостях Вера Лагвилава – эксперт в вопросах недвижимости и инвестиций. Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Как оказалось, этот сегмент не только не сдал позиций, но и остался очень привлекательным для инвесторов.

Интервью: Юлия Аделова Фото: Виктория Панченко

– Вопреки пандемии, спрос на коммерческую

недвижимость сохранился?

– В целом да. Часть ретейлеров, конечно, не пережили историю с пандемией, особенно небольшие частные бизнесы, да и некоторые сетевики приняли волевое решение сократить часть торговых точек. Но у многих позиции сохранились. Что интересно, в 2020 году очень многие частные инвесторы с порядком вложений 50–100 миллионов рублей решили, что год будет хорошим для инвестиций, потому что часть арендаторов съедет и начнутся продажи по сниженным ценам. Всё оказалось не так просто. Собственники хороших объектов не поддались панике и не стали демпинговать. У высокотехнологичных торговых центров, где всё продумано, всё осталось в норме. Они смогли вырулить, предложить особые условия арендаторам. Складская недвижимость чувствовала себя отлично, потому что на ней сидят доставки, «продуктовики» и аптеки, которым никто не запрещал работать, да и остальным ретейлерам нужно где-то хранить товар. Офисная недвижимость в крупных бизнес-центрах тоже сохранила позиции. Во Владивостоке есть пример объекта, который не только не растерял арендаторов, но ещё и поднял ставки посреди карантина. И у них всё хорошо.


– Вы привели хорошие примеры крупных объектов, системных. Они как индикатор рынка. Крупные склады от 1000 кв. м, бизнес-центры, торговые центры. О них и поговорим. Начнём с бизнес-центров. Во Владивостоке есть достойные?

– Безусловно. Если мы берём высокий уровень качества во Владивостоке, то неизбежно вспоминаются Fresh Plaza – центр города, развитая инфраструктура, технологичность, International Bayview Towers – очень качественный, уютный бизнес-центр, прекрасно переживший пандемию, «Навигатор» и «Дредноутъ» – отличные бизнес-центры, стабильно заселённые арендаторами. Прекрасно удерживает свои позиции заслуженный бизнес-центр «Игнат». Он построен давно, всегда заполнен, и внутри приятно находиться.


– А примеры экономсегмента?

– Наши старые добрые административные здания: Приморгражданпроект, Крайпотребсоюз, здания ДВМП и др. Это достаточно прозаичная недвижимость, здания, построенные в Советском Союзе, адекватно функционирующие, технически с ними всё в порядке, неаварийные. Кстати, офисы внутри бывают достойно отделанные – где-то за счёт арендатора, где-то сами собственники себе их оставляют точечно. Тем не менее эти старые здания существенно дешевле. Есть и промежуточные сегменты.


– Спрос есть на всё?

– Да. На все сегменты. Город бизнес-активный. И основная часть арендаторов именно

офисная. Так что бизнес-центры стабильно пользуются спросом.


– Назовите главные преимущества при выборе бизнес-центра.

– Во Владивостоке очень важны параметры местонахождения, транспортной доступности. Строить бизнес-центр класса «А» в глубоко отдалённом районе – спорная затея. Второе – ёмкость парковки. Никто не любит строить много парковок, но для многих это критически важный момент при выборе офиса. Планировочные решения сейчас примерно у всех одинаковые: open space всё ещё отлично работает. Конечно, важны арендная политика и качество предоставляемых эксплуатационных услуг. У арендатора не должна болеть голова на тему уборки, обслуживания кондиционеров и т. п. Сам арендатор подбирает по параметрам: удобство расположения, подходящая площадь, подходящая его бюджету ставка. Есть и эмоциональный момент. В коммерческой недвижимости эмоционального момента гораздо меньше, чем в жилой, потому что люди всё-таки бизнес делают, но посмотрим правде в глаза: эмоции всё равно есть. При прочих равных арендатор выберет место, в котором ему приятнее находиться.


– Что скажете про торговые центры?

– Торговая сфера – квинтэссенция коммерческой недвижимости, самая романтичная часть рынка. Сейчас этот сегмент во Владивостоке меняется – чаще в хорошую сторону, но есть и явления, о которых думать грустно. У нас стали появляться высокотехнологичные прекрасные торговые центры (яркий пример – ТВК «Калина Молл»). Удерживают нормальные решительные позиции многие ТЦ, которые открывались ещё в нулевых, особенно если они на хороших потоках и здраво запроектированы. А даже если и нет, но хорошие арендаторы, то позиции держат. И вместе с тем первые поколения ТЦ имеют ряд проблем, которые не всегда сами осознают в комплексе. Если сейчас зайти во многие старые ТЦ, мы видим плохой трафик и арендаторский разнобой: с магазином брендовой одежды может соседствовать точка получелночного типа и т. д.


– Это лечится?

– Лечится всё. Волшебная таблетка – старая, уже известная на рынке коммерческой недвижимости: у любого ТЦ должна быть выраженная концепция. И здесь имеет смысл обратиться к нам. Мы можем составить концепцию любого торгового объекта, рассчитать портрет арендатора исходя из местонахождения, доходов населения на этой территории, пешей и автомобильной доступности, отобрать, какие должны быть якорные арендаторы, где их рассадить, чтобы не было истории с мёртвыми коридорами. Порой достаточно поменять арендаторов местами – и жизнь станет лучше.


– Если бы у вас был капитал, который можно было бы потратить на строительство любой коммерческой недвижимости во Владивостоке, что бы вы выбрали?

– Окупаемость будет на всех типах объектов. Вопрос – через сколько лет. Я бы строила склады. Потому что в ТЦ любая ошибка в проектировании может стать результатом заморозки крупного капитала. И даже если у вас большие возможности и вы наймёте правильных людей для проектирования, всегда есть риск, что потом придут протестующие люди и скажут, что их дети очень любили играть на этом земельном участке, а вы тут «понаехали». Офисы – хорошая история, рабочая, но тут вопрос местонахождения, парковки, конкуренции, стабильности бизнеса арендатора. Склад – одна из самых безрисковых историй на рынке коммерческой недвижимости, плюс арендаторы заходят на большие площади и надолго. Складов строится немного, есть чётко выраженный дефицит. И с годами он будет только усугубляться. Растут доставки, растут маркетплейсы – а это в первую очередь именно складская история. Да и в офлайн-ретейле надо понимать: заходящий в город «федерал» заполняет до 1000 кв. м в торговом сегменте, но он же автоматически заходит и на склад.


– Подведём итоги спустя год после пандемии: ваш вердикт?

– Мы живём в самом лучшем городе земли, как минимум в топ-5. Потому что то, что для многих территорий, секторов экономики может стать почти приговором, мы переживаем в режиме «лайт». Случился карантин – было больно, обидно, многие объекты потеряли половину арендаторов, многие ретейлеры и предприятия общепита разорились, но город не встал. Рынок коммерческой недвижимости не встал. Окупаемость всё ещё адекватная. У продуманных объектов ставки не то что не упали, а ещё и выросли. На месте, где нам грустно, что уехали старые арендаторы, уже появились новые. Это особенность Владивостока: он достаточно быстро восстанавливается.